貸別荘運営にかかる必要経費と儲かるための金額目安

貸別荘バケーションレンタル

貸別荘運営にかかる必要経費と儲かるための金額目安

この記事では貸別荘の運営経費に焦点を当てて書いています。
当社グループは関東や関西を中心に全国で20以上の貸別荘バケーションレンタルを直営、また開業プロデュースした貸別荘バケーションレンタルも全国に50を下りません。
コンサルタントが描くような絵空事ではなく、これまでの運営実績に基づく信憑性の高いデータです。
より詳しくお知りになりたい方は、直接お問い合わせをしてください。

貸別荘における必要経費と金額目安

①食材費

貸別荘運営において、食事提供は競合施設と差別化し、付加価値をつける上で重要です。

メニューや素材については利用者満足を大きく左右するため、慎重に検討が必要です。
それ以上に重要なのは、効率的な食事提供体制の構築、施設で調理機能を持ってしまうと、人件費が全体収益を圧迫する要因となります。
また保管管理についてもよく吟味しなければ、ロスの問題が出てきます。

食材費は売上比で７％～10％。
夏のハイシーズンは３％～４％、冬のオフシーズンは８％～12％ほどが当社実績値です。
夏は素泊まりの宿泊ニーズに対応することで、早期に夏休み期間を満室とし、平日や7月初旬、9月下旬の空室になりやすい日程の予約を確保しましょう。
6月末時点で、8月をオンハンドで100％稼働にすることが、この事業の成功ポイントです。

②リネン費

女性客や子連れのファミリーを安定的に集客するには、一定レベルの品質が必要です。
当社の実績でいえば、4％～6％ほどになるケースが多いです。
宿泊客1人当たり1000円～1500円程度で予算組しています。
リネンに含まれるものとして、バスタオルや歯ブラシ、シャンプーなどになります。
観光地でない地方へ行けば、リネン業者が存在しないケースもあるので注意してください。

高級スモールラグジュアリー業態では、ブランド品をそろえ1人当たり4000円～5000円の予算組をするケースもあります。

③水道光熱費

いわゆる電気代やガス代、昨今は水道光熱費の高騰に頭を悩ませている事業者も多いようです。

温泉施設やサウナ施設を整備する場合、多額のランニングコストを負担することになるため事前調査が重要です。
また温泉設備等を高機能にすることで、イニシャル（設備投資）が大幅に膨らむことに念頭に調査してください。
照明や空調の電気代、BBQのためのガス代などは、さほど大きなウエイトを占めることはありません。
また当社の場合、プライベートプールを標準配備していますが、水道代はそれほどかかりません。ただし温水プールにすると、ガス代が一気に膨れますので注意してください。

④人件費

料理の提供スタイルで大きく人件費は変動します。
食事の提供にこだわりすぎると閑散期の固定人件費など、後々の施設経営に大きな負担につながる場合があります。
また飲食業界は専門人材の採用や労務管理で頭を悩ますケースが多いです。

また宿泊事業の場合は営業時間が長いため、シフト制を組むことになります。
時差出勤や定休日を設けるなどの工夫で、効率化やスタッフの負担軽減を検討する必要があります。

当社の貸別荘業態では、売上比10％～20％を目安としています。
都心のマンションなどで民泊を実施する場合、清掃1ルーム当り4,000円～6,000円などで契約するケースが多くなっています。

⑤建物賃貸料、公租公課

リース契約を行う場合、所有者の負担した投資額の6％～9％ほどが建物賃貸借の金額となるケースが多いです。
施設の整備費が大きくなると賃料負担が重くなるため、施設企画時点から神経を使う費目です。

民泊運営でマンションを借りる場合は建物賃貸料、土地を借りる場合は借地料が必要です。
物件を所有する場合は固定資産税や都市計画税の負担が必要となります。

当社目安では、貸別荘バケーションレンタルで1棟月額35万円～60万円がトータルの目安にしています。
施設のポテンシャルにより、大きく売上が変動する為、金額幅は大きくなっています。
グランピング施設であれば1棟当たり地代は月額10万円～15万円です。

⑥リース費用・減価償却費

家具、家電、送迎車をリースする場合、リース料が必要であり自己資金で購入する場合は減価償却費を計上する必要があります。
管理棟の厨房設備やレジも同様に、リース費用や減価償却費を見込む必要があります。

⑦支払い手数料・ホームページの運営経費

ポータルサイトや旅行代理店からの集客に手数料が必要となります。
集客手数料は10％前後が相場です。
Airbnbなど海外OTAを利用する場合は15％～20％の手数料が必要です。

また自社サイトの運営費はサーバー関連費、予約システム、サイトコントローラー、PMSの利用料などが必要です。

⑧クレジットカード手数料

宿泊費の精算はクレジットカード対応が必須です。
手数料は3％～4％が相場です。

⑨車両購入費

広大な敷地が広大な場合は、食材供給や清掃作業に車両があった方がよいです。
駅から送迎をする場合、送迎車の購入が必要となります。
ランニングコストとしてガソリン代や車検費用を車輌維持費として見込んでおく必要があります。

⑩消耗備品費

BBQ用のグリルや食器などの購入が必要です。

⑪求人広告費

人材募集に関する広告費。
予期せぬ退職などもありますので、一定金額を見込んでおきましょう。

コロナ以降、特に採用環境が厳しいです。
有料の募集広告をしても応募ゼロというケースも。採用は最難関ハードルかもしれません。

田舎で採用に限界がある場合、都市部からの求人を前提に寮の整備を検討する必要があります。田舎では空き家が多くなっており、それらを有効活用することも視野にいれましょう。

採用人員を最少化できるオペレーションの仕組みづくりも重要です。
集客や予約受付処理はインターネットを活用して省力化すること、食材をセントラルキッチンで加工する方向です。

管理棟の整備費用を安く抑える

収益性の高い貸別荘開業を実現するには、管理棟の整備費用のコントロールも重要です。
管理棟整備は投資過剰にならないように注意しましょう。
集客や客単価に影響を与えない投資は、無駄遣いとの認識をもって検討しましょう。

近年はスマートチェックインシステムを導入する事業者も増えており、管理棟そのものを整備しないケース（無人運営）もあります。
ただし食事提供を行わない施設の場合、1棟当たり売上が1000万円を超えることは不可能であり、収支（利回り）が低下するケースが大半です。
複数の客室を整備するケースでは、小規模でも管理棟を整備することで競争力を高める方向を推奨しています。

貸別荘に飲食店営業許可は必須

食材の提供を行う場合、飲食店営業許可や食肉販売免許、魚介類販売免許、酒類販売免許のいずれかを保健所に申請、検査をうけて許可をもらう必要があります。
食材提供を行わず、場所だけを貸す形態であれば保健所への申請は不要ですが、客単価や集客力を高めるには検討が必要です。

貸別荘の利益率

食材原価や人件費をコントロールして営業利益率は20％以上を目指したいものです。

リースなどを組み合わせて初期投資を抑えれば、4～5年程度のキャッシュフローで初期投資の回収が可能です。
ホテルや旅館などのROI（利回り）と比較しても、かなり高い数字であり、貸別荘バケーションレンタルは投資回収の早い事業といえます。

会員制度やサブスクモデルの可能性

安定経営のためには会員制やサブスクモデル（月額定額制）も検討したいものです。
これらを導入した場合、ユーザー側に会費や入会金を回収しようという心理が働くため、安定的な予約につながります。完全に会員限定としてしまうと、逆に集客しにくくなる可能性もあるので、ハイシーズンの早期予約特典や少額な割引特典、会員限定のイベントなどが望ましいです。
会員制度の採用で、安定経営の代名詞であるストック収益型のビジネスモデルに近づける点は大きな魅力です。